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5月11日，有個(gè)重要會(huì)議召開，消息來自于財(cái)政部官網(wǎng)：財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。
本來，人口繼續(xù)正增長(zhǎng)讓房地產(chǎn)從業(yè)人員松了一口氣，突然又來這么一個(gè)新聞，這心又懸起來了。
為什么要開這個(gè)會(huì)？當(dāng)然和宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)，和錢有關(guān)。
哪些城市會(huì)入圍改革試點(diǎn)，我大膽猜測(cè)一下（純屬猜測(cè)，錯(cuò)了也正常），深圳、杭州跑不了。為什么？各有特色和原因。
1
房地產(chǎn)稅立法將加速
首先說為什么要開這個(gè)會(huì)？而且這個(gè)會(huì)是在人口數(shù)據(jù)公布的當(dāng)天開的，真是意味深長(zhǎng)。
人口數(shù)據(jù)如何，這個(gè)不用我說了，低速增長(zhǎng)，妥妥的。未來大概率會(huì)負(fù)增長(zhǎng)，這一點(diǎn)官方也確認(rèn)，但具體時(shí)點(diǎn)，各方說法不一。
人口負(fù)增長(zhǎng)既然是板上釘釘?shù)?，那么問題就來了？房地產(chǎn)何去何從？與房地產(chǎn)相關(guān)的賣地收入何去何從？土地賣不動(dòng)的地方將何去何從？
站在財(cái)政層面，盡快考慮這個(gè)問題，屬于未雨綢繆，必須考慮而且必須公開釋放信號(hào)了。
所以，財(cái)政部官網(wǎng)釋放前述消息，一定是經(jīng)過周密部署，深思熟慮的，而且財(cái)政部在會(huì)議通稿中排名，顯示其在這次會(huì)議中的話語權(quán)和相應(yīng)的作用。從來沒有偶然和無意，一切都是有安排的。
多年來，財(cái)政部以及在財(cái)政部就職的人士是呼吁加快房地產(chǎn)稅立法的主要力量之一。
賈康曾長(zhǎng)期擔(dān)任財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)，他的相關(guān)言論基本都是支持房地產(chǎn)稅的。
2020年11月份，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆撰寫的《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》文章刊發(fā)于人民日?qǐng)?bào)，文中詳解“十四五”時(shí)期財(cái)稅改革任務(wù)，其中明確提到：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。
2020年12月23日，財(cái)政部官網(wǎng)也推出了這篇文章。
2021年5月11日，財(cái)政部首次公開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)的相關(guān)消息。
邏輯清晰，信號(hào)明顯，房地產(chǎn)稅立法將加速，立法之前要試點(diǎn)，給立法更多的參考意見和技術(shù)細(xì)節(jié)展示。
財(cái)政部是管錢的，這個(gè)時(shí)點(diǎn)意欲加速房地產(chǎn)稅也是從財(cái)政的角度出發(fā)，必須這么做。
除去2020年這種特殊的疫情年份不算，我們看看連續(xù)幾年的財(cái)政收入增速：2017年是7.4%，2018年是6.2%，2019年是3.8%。
很明顯，增速是逐年放緩的，當(dāng)然，體量大了，放緩也很正常，不過，站在財(cái)政部的角度，必須要先走幾步，考慮如何面對(duì)這種趨勢(shì)。
2
住房存量是一種誘惑
賣地帶來的收入體量很大，也需要面對(duì)兩個(gè)問題：賣地這事是不可持續(xù)的，未來怎么辦？有些城市已經(jīng)賣不動(dòng)地了，怎么辦？前者屬于未來要面對(duì)的，后者則是現(xiàn)在必須面對(duì)的。
所以，我一直說房地產(chǎn)稅的開征是不可避免的，我們正在接近一個(gè)臨界點(diǎn)：賣地收入正在接近模擬中的可征收的房地產(chǎn)稅，未來會(huì)比房地產(chǎn)稅少。
時(shí)間是房地產(chǎn)稅立法、試點(diǎn)、推出的“好朋友”，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，可以賣的地，以及能夠賣出好價(jià)錢的地肯定是越來越少的，即使賣地收入創(chuàng)新高。土地資源有限是一個(gè)基本常識(shí)。
賣地收入創(chuàng)新高的同時(shí)，也意味著未來的房地產(chǎn)稅收入在創(chuàng)新高，因?yàn)榈匾唤?jīng)賣出，經(jīng)過一系列程序到達(dá)購(gòu)房者手中，就成了存量，和財(cái)政收入沒關(guān)系了。
在沒有開征房地產(chǎn)稅的情況下，這種存量越來越大，實(shí)在是一種難以抵擋的誘惑。
何況，還有如下信號(hào)發(fā)出：近日，首個(gè)公開競(jìng)拍的長(zhǎng)春，首輪土拍的38宗土地中，32宗以底價(jià)成交，2宗流拍。
貝殼研究院在2021年5月7日發(fā)布的報(bào)告《被遺忘的三四線樓市：困局與出路》中透露，從宅地流拍率來看，2020年全年，統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的163個(gè)三四線城市中有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三。29個(gè)城市的流拍率超過20%，主要集中在華中(10城)、東北(6城)、廣東(5城)以及云貴桂地區(qū)。
土地在一些地方已經(jīng)變不成錢了，而向存量房產(chǎn)收房地產(chǎn)稅則一定會(huì)收到錢。更嚴(yán)重的是，這樣的城市會(huì)越來越多，不是它們不想依賴土地財(cái)政，而是這個(gè)游戲玩不下去了。
不是每一個(gè)城市都是北上廣深杭，或者合肥寧波南京武漢，更多的城市需要房地產(chǎn)稅支持地方發(fā)展，包括給公務(wù)員、教師發(fā)工資。
何況，老齡化帶來的養(yǎng)老金壓力是眾所周知的，這個(gè)缺口怎么補(bǔ)？如果賣出某些國(guó)企的股份還不夠怎么辦？
所以，人口數(shù)據(jù)公布當(dāng)天開這個(gè)“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)”，可能是巧合，也可能不是。
大變革時(shí)代，房地產(chǎn)走到了史無前例的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。那么，哪些城市可能會(huì)入圍試點(diǎn)？
3
武漢做試點(diǎn)城市可能性不大
我的猜測(cè)：深圳、杭州大概率會(huì)入圍試點(diǎn)城市，為什么？
長(zhǎng)三角、珠三角作為富庶區(qū)域，應(yīng)該有一個(gè)樣本入選是情理之中的。
針對(duì)個(gè)人保有的房產(chǎn)，上海、重慶早已經(jīng)開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。因?yàn)楦髯缘奶厥舛愔?，上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅對(duì)所在城市的房?jī)r(jià)影響很小，是稅率低，第二是涉及面小。
不過，上海已經(jīng)有試點(diǎn)了，在長(zhǎng)三角再拿上海來試有點(diǎn)“過”了，上海人恐怕意難平。杭州近幾年房?jī)r(jià)大漲，而且賣地收入多年都是全國(guó)“冠軍”。
賣地多，增加供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)是好事，但是同時(shí)房?jī)r(jià)又大漲，是個(gè)貌似難以解釋的“怪現(xiàn)象”，其實(shí)也不難解釋：一是經(jīng)濟(jì)確實(shí)在較快發(fā)展，二是人口涌入，三是炒作力量作妖。
既然如此，拿杭州來做試點(diǎn)，其實(shí)既可以獲得不菲的房地產(chǎn)稅的收入，也可以撫平輿論對(duì)高房?jī)r(jià)的詬病，至少不會(huì)遭遇單一的反對(duì)聲音。
其余的長(zhǎng)三角城市，相當(dāng)一部分深陷老齡化少子化的泥沼之中，恐怕經(jīng)不起房地產(chǎn)稅這么快的落地試點(diǎn)。
珠三角城市中，深圳應(yīng)該是當(dāng)仁不讓的房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。深圳去年的房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)，如果不拿深圳做試點(diǎn)，恐怕說不過去。
而且，深圳確實(shí)不依靠土地財(cái)政，作為一個(gè)難得的不依靠土地財(cái)政的城市，試點(diǎn)房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)它產(chǎn)生什么影響，或者完全沒影響，我想也是政策制定者想要的答案，屬于“珍稀樣本”。
何況，2020年4月28日，深圳市時(shí)任住建局領(lǐng)導(dǎo)在參加《民心橋》直播時(shí)曾透露過房地產(chǎn)稅問題，表示“我們不是沒有手段，我們準(zhǔn)備了很多手段?！彼岢鲈诔钟协h(huán)節(jié)，接下來也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。
既然你“考慮房地產(chǎn)稅的問題”，那就試點(diǎn)吧。
而且從深圳目前的相關(guān)信息來看，很希望集中精力把民生問題解決好，那么，借助房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)落地施壓于炒房客，平穩(wěn)市場(chǎng)炒作，即使是釋放一個(gè)信號(hào)，也是官方所樂見的。
遲早要來，做個(gè)試點(diǎn)又有何妨？
中部城市中，武漢做試點(diǎn)的可能性不大，因?yàn)槲錆h在疫情后還沒完全回到此前的經(jīng)濟(jì)體量，讓武漢緩一口氣，在鄭州和長(zhǎng)沙中做一個(gè)選擇是更可能的。
鄭州對(duì)房地產(chǎn)的依賴遠(yuǎn)大于長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙是出了名的“讓炒房客有去無回”的城市，長(zhǎng)沙制造業(yè)的崛起抵消了賣地收入下降帶來的影響。長(zhǎng)沙算是一個(gè)特殊的樣本。
西部城市中，重慶不太可能了，因?yàn)橐呀?jīng)做過試點(diǎn)了。成都被住建部約談過兩次，西安也是房?jī)r(jià)一直不消停的城市，被約談過一次。
成都的經(jīng)濟(jì)體量更大，承壓能力更強(qiáng)，試點(diǎn)房地產(chǎn)稅要避免對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)造成沖擊，西安的總量排名距離成都還比較遙遠(yuǎn)，成都入選的可能性更大。
東北的城市應(yīng)該有一個(gè)會(huì)入選，雖然東北的樓市整體不算太好，但是，東北也需要一個(gè)樣本城市給政策做參考：比如哈爾濱曾鼓勵(lì)降價(jià)銷售，長(zhǎng)春賣地遭遇流拍，但是大連是所有東北人的大連，所以，大連的房?jī)r(jià)一直比較堅(jiān)挺。
到底是在能挺得住的大連來做試點(diǎn)，還是在長(zhǎng)春這種不太挺得住的地方也要來個(gè)壓力測(cè)試，畢竟長(zhǎng)春這種情況也是很有代表性的，那就要看政策制定者的考量了。
部分三四五線城市也應(yīng)該有少數(shù)試點(diǎn)城市，只有這樣才能在整體上評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，從而在制定政策時(shí)減少?zèng)_擊，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。
推房地產(chǎn)稅不是為了讓房?jī)r(jià)下跌，而是為了解決地方政府的財(cái)政問題，因此一定會(huì)求“穩(wěn)”，只有“穩(wěn)”才會(huì)有人乖乖交稅。不過，“穩(wěn)”了之后對(duì)于炒房是不利的，“穩(wěn)”會(huì)壓縮炒房客的利潤(rùn)空間。
房?jī)r(jià)大漲也沒有可能了，因?yàn)橛绊懛€(wěn)定。
而且一旦未來落地房地產(chǎn)稅，地方政府的收入有了保障，又有調(diào)控政策壓著，它們也沒有大幅度推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力，因?yàn)殄X的問題通過房地產(chǎn)稅已經(jīng)解決了，或者解決了一部分，實(shí)在解決不了的，不是還有轉(zhuǎn)移支付嘛。
房地產(chǎn)稅已經(jīng)在路上，一定會(huì)來，確認(rèn)試點(diǎn)城市不過是次敲門聲響，這一次是地方財(cái)政收入現(xiàn)狀“倒逼”該稅種的試點(diǎn)、落地與執(zhí)行，和以往完全不同。
文章來源：功夫財(cái)經(jīng)
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